国际欧亚科学院院士、住建部原副部长仇保兴指出，2021年房地产调控力度过猛，需借鉴日韩教训避免政策过调；合理新房年需求约10亿平米，当前实际仅为一半；地方政策需与中央同向发力，通过存量房收购等措施推动市场软着陆。
政策调整核心方向
避免过调 ：2021年金融、土地政策叠加力度过大，需纠正。
需求测算 ：对标日韩，合理新房年需求1200-1500万套（约10亿平米），当前实际仅5亿平米左右。
政策协同 ：地方与中央政策同向发力，可实现“一加一大于二”效果。
存量房盘活实践
上海试点 ：收购200万左右老破小或开发商富余房做保障房，徐汇已收463套，9月对外租赁。
房票机制 ：居民旧房由国企收购，款项以房票监管，专款用于置换新房，免中介费、交易安全。
全国扩围 ：70余城开启国资存量房收储，优先主城小户型老破小，收购价为小区近半年网签均价8.5-9折。
市场回暖信号
一线回暖 ：上海、杭州等城市交易量攀升至近年新高，因限购放开、土地供应减少、存量收购托底。
投资吸引力 ：老破小收租年回报率2%-3%，高于银行1.25%三年期定存，居民主动入市。
自主更新建议
原拆原建 ：支持老旧住房自主更新，采用单幢重建、多幢合并优化、小区整体重建三种模式。
资金来源 ：居民认购增容面积的资金回馈小区改造，平台公司建地下车库转让使用权回收成本。
仇保兴强调，政策发力需精准避免错位导致硬着陆；存量盘活与自主更新结合，可缩短市场软着陆周期。
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