近日，物业主动撤离小区现象增多，入住率低、物业费难收让不少项目陷入困境。头部物企纷纷退出后，谁来接盘成为难题，中小物业、应急物业以及新的治理模式正在寻找机会，行业洗牌加速，物业市场迎来新调整。
随着房地产市场的发展逐渐放缓，物业管理和居住问题开始显现。在四川一个改善型小区，由于入住率低和物业费收缴率过低，多家头部物业公司选择撤离。类似的情况也在河南发生，伟兴物业试图通过提供情绪价值来解决问题，但最终因收缴率不足10%而撤出。
物业与业主之间的矛盾日益加剧。业主对物业服务不满或房屋空置率高导致物业公司亏损，而物业因收不齐费用降低服务质量，进一步激化了矛盾。一些小区甚至出现了拖欠物业费的现象，部分业委会成员与物业勾结，引入资质存疑的公司。
物业公司主动撤离的背后是经济考量。收入没有增长，刚性支出却无法减少，撤离虽然有沉没成本，但可以及时止损。行业正在寻找新的出路，从规模扩张转向利润优先。区域性物业公司和中小型物业公司迎来了机会。
从全行业来看，这场撤离潮是物业行业从“规模为王”向“利润优先”的转型——头部企业主动剥离低效资产，重新寻找扩张与盈利的平衡，区域性物业公司和中小型物业公司的机会正在到来。
物业发展问题也引起了政策层面的关注。7月13日国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》（下称《规划》），首次将物业服务纳入扩大消费的顶层设计。
《规划》提出“实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”，并将“推进城市社区嵌入式服务设施、完整社区和一刻钟便民生活圈建设，完善社区便民商业设施”纳入消费基础设施建设范畴。这是物业服务首次被纳入扩大消费的顶层设计。
物业主动撤离小区，这并非个例，而是许多小区正在上演的现实。
中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。与前几年物业公司“被炒”截然不同，在2025年的撤离案例中，由物业公司主动撤离的比例约为64.7%。
其中，越来越多的头部物业，如中海物业、万科物业、保利物业等，选择主动“开除”业主。中物智库的数据也披露，12家头部物企近三年累计退场面积超4.4亿平方米，相当于一个头部物企的全部在管规模。
Comments